公募REITs搭起房地产“重转轻”桥梁
2025-09-25 09:55 来自:
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原标题：公募REITs搭起房地产“重转轻”桥梁9月23日，深交所网站信息显示，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金、华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金审核状态均更新为“注册生效”。
据中指研究院统计，截至9月24日，我国公募REITs市场累计上市74只，累计募集资金（含扩募）达1991.5亿元。其中，包括园区基础设施类19只，总规模达到318.35亿元；消费基础设施10只，总规模达251.94亿元；仓储物流10只，总规模达211.21亿元；保障性租赁住房8只，总规模达121.48亿元。
自2020年4月份试点启动以来，中国公募REITs市场经过五年的发展已进入常态化发行阶段，规模逐渐壮大，包括理财公司在内的投资者投资公募REITs热情高涨。在笔者看来，这一创新金融工具不仅丰富了资本市场的产品矩阵，更在房地产行业转型的关键时期，搭建起连接“重资产开发”与“轻资产运营”的关键桥梁，这绝非简单的补充性融资手段，更是助力房地产企业重构发展逻辑、实现价值重塑的重要渠道。
第一，降低企业资产负债率，开拓新融资路径。随着房地产行业进入调整期，“拿地—开发—销售—再拿地”的重资产传统模式的可持续性受到挑战，“向轻资产转型”成为行业共识，但转型过程中核心难题是盘活存量资产，尤其大量沉淀在商业地产、产业园区等领域的资产无法快速变现，制约企业资金周转。
公募REITs的出现，可以将地产企业原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金或投入新的轻资产项目。比如，招商基金蛇口租赁住房REIT由招商蛇口与招商基金携手发起设立，专注于租赁住房项目投资，通过专项计划100%持有两处位于深圳市南山区的租赁住房项目。该项目通过发行REITs最终募集资金达到13.635亿元，招商蛇口通过出售这些资产相关权益，提前回笼大量资金，减少企业自身对项目的资金投入，从而降低资产负债率。这种“非背负有息负债”的融资模式，打破了传统信贷依赖的局限，帮助企业降杠杆的同时，避免了因压缩投资而错失转型机遇，亦为企业谋求后续发展稳住财务盘面。
第二，打通商业地产“开发—运营—退出”堵点，形成良性循环通道。以往商业地产项目往往面临“建成易、盘活难、退出更难”的困境，大量项目因缺乏退出渠道，只能长期自持却无法转化为现金流，陷入“重投入、低回报”僵局。
公募REITs通过将成熟物业打包上市，为投资者提供标准化的交易标的，也为地产企业搭建了清晰的退出通道——企业可在项目运营成熟后，通过注入公募REITs实现退出，回笼的资金再投入新的项目开发或升级运营服务，形成“开发培育—成熟上市—资金回笼—再投资”的闭环。
比如，华夏华润商业REIT底层资产是青岛万象城，华润置地将项目出售给特殊目的载体（SPV）实现资产退出，通过发行上市的退出机制募集资金，将募集到的资金投入到在建或新建消费基础设施项目中，形成新的优质资产，实现“投、融、建、管、退”的良性循环。这种循环模式不仅提升资产周转效率，更让商业地产从“重资产沉淀池”转变为“轻资产现金流引擎”，契合行业转型的核心需求。
第三，倒逼企业锤炼专业化运营能力，构建轻资产转型内核。公募REITs的收益主要依赖底层资产的租金收入、物业费等运营收益，投资者对资产的运营效率、现金流稳定性、可预测的盈利能力有着严格要求，这会倒逼多数企业跳出“重开发、轻运营”的惯性思维，从“开发商思维”转向“运营商思维”。
这意味着，地产企业若想通过公募REITs实现资产证券化，必须要在项目定位、招商管理、客户服务、资产增值等环节提升专业能力。例如，部分参与公募REITs的产业地产运营商，通过优化产业生态、引入优质企业、提供定制化服务，提升园区的出租率和租金水平；仓储物流运营商则通过智能化管理、优化配送效率、构建多资产组合及多元化租户体系等手段，增强底层资产盈利能力。这种“以市场需求倒逼能力提升”的机制，推动地产行业从“拼土地、拼资金”的粗放模式，转向“拼运营、拼服务”的精细化模式，为轻资产转型注入可持续动力。
五年实践证明，公募REITs搭建起房地产行业从重到轻、从粗放到精细的转型桥梁。对拥有优质运营性资产的房企而言，要积极抓住公募REITs带来的机遇，加速整合底层资产股权结构，构建以专业化运营为核心的新发展模式，持续为投资者创造长期价值。未来，公募REITs将持续作为连接金融资本与产业资产的纽带，为房地产行业高质量发展注入新动能。
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-餐厅和酒吧，夜总会，推广餐厅和酒吧菜单。商业品牌推广、餐饮营销、夜总会开幕式、品牌推广等
-购物中心，发送问候消息，基于位置的问候短信。
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1. Vehicle mounted or portable SMS bomber
2. 700 letters per message
3. Maximum power 120W
4. The coverage radius can reach 8km
5. Up to 50000 SMS messages can be sent per hour
6. Use numbers or letters as the sender's name
7. Simultaneous long-distance and short-distance transmission
8. You only need to set the configuration once to use it without restriction.
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